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Immobilienverkauf ohne Makler

Viele Immobilieneigentümer würden ihr Haus oder ihre Wohnung am liebsten ohne Immobilienmakler verkaufen. Das Hauptargument lautet: Erfolgt der Immobilienverkauf ohne Makler, wird keine Provision fällig. Dies ist richtig. Ein Käufer könnte schneller gefunden werden, da ein Hinweis wie „ohne Courtage“ oder „ohne Makler“ im Exposé für den Käufer durchaus verlockend klingt. Die wenigsten Immobilienkäufer sind ihrem Geld böse und wollen mehr Geld ausgeben als nötig. Wer seine Immobilie selbst verkauft, entlastet also den Immobilienkäufer. Doch aufgepasst, beim Immobilienverkauf gibt es eine Menge an Stolpersteinen.

Der Immobilienverkauf ohne Makler wird oftmals bereut!

Zahlreiche Eigentümer bereuen ihre Entscheidung, keinen professionellen Immobilienmakler mit der Vermarktung ihrer Immobilie beauftragt zu haben. Wer bereits einen privaten Immobilienverkauf vollzogen hat und über einen der nachfolgend aufgeführten Stolpersteine gefallen ist, der weiß, dass ein guter Makler tatsächlich seinen Preis wert ist, da dieser die Vermarktung von A-Z für Sie rechtssicher übernimmt und zumeist noch einen höheren Kaufpreis erzielt, als zunächst angenommen. Wer nur einen der zahlreichen Stolpersteine übersieht, findet womöglich keinen Käufer oder muss erhebliche Preisabschläge in Kauf nehmen.

Unerfahrenen Privatverkäufern passiert es nicht selten, dass sich ihre Immobilie zum „Ladenhüter“ entwickelt. Wenn Kaufinteressenten ein und die selbe Immobilie schon seit längerer Zeit im Internet sehen, dann vermuten sie einen erheblichen Haken -selbst wenn die Immobilie vollkommen in Ordnung ist- und ziehen einen Erwerb ebenfalls nicht in Betracht. Je länger also ein Objekt öffentlich angeboten wird, desto schwieriger wird es schlussendlich einen Käufer zu finden. Der Ausweg besteht häufig nur darin, den Verkauf abzusagen oder die Immobilie unter Wert zu verkaufen.

Wie entwickelt sich eine Immobilie zum „Ladenhüter“?

Falsche Preisvorstellungen

Eigentümer setzen oft einen zu hohen Preis fest, den sie anschließend mehrfach nach unten korrigieren, wodurch das Objekt stark an Attraktivität verliert. Verständlich, denn wenn der ehemalige Nachbar sagt, dass er sein Haus vor 2 Jahren für 350.000,- € verkauft bekommen hat, dann sollte es kein Problem sein, ebenfalls die 350.000,- € zu erzielen. Stimmt denn die Aussage von dem ehemaligen Nachbarn tatsächlich? Solche Aussagen stimmen leider nur in Ausnahmefällen! Nebenher erwähnt, machen unerfahrene Immobilienmakler dies ebenso, nur um an Vermarktungsaufträge zu gelangen - den Verkäufern einen möglichst hohen Kaufpreis versprechen und diesen bereits nach kürzester Zeit drastisch reduzieren. Ein erfahrener Makler nebst langjähriger Marktkenntnisse würde so niemals verfahren.

Daher überlassen Sie nichts dem Zufall und lassen Ihr Verkaufsobjekt fachkundig bewerten. Eine ordentliche Wertermittlung fungiert als Basis für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Um bei der Käuferschaft eine möglichst hohe Resonanz zu erzeugen, empfehlen wir, das Verkaufsobjekt so dicht wie möglich am errechneten Marktpreis anzubieten. Nur so ist es möglich, einen Höchstpreis zu erzielen.

Unprofessionelle Präsentation der Immobilie

Eigentümer ohne Erfahrung im Immobilienverkauf setzen bei der Objektpräsentation oftmals falsche Schwerpunkte oder können relevante Fragen nicht angemessen beantworten. Das Exposé sollte unter anderem eine Menge professioneller Bilder, maßstabsgetreue Grundrisse, Informationen zum gültigen Energieausweis, eine aussagekräftige Objektbeschreibung sowie einen amtlichen Lageplan beinhalten. Wenn Sie sich nun einmal in die Lage des potentiellen Immobilienkäufers versetzen – worauf würden Sie mehr Wert legen, auf den Text oder auf die Bilder? Richtig, gute Bilder sind absolut ausschlaggebend für eine professionelle Immobilienvermarktung. WICHTIG - Gehen Sie mit Ihrer Immobilie nicht in die Vermarktung, bevor Sie nicht alle relevanten Fragen beantworten können, nicht alle objektspezifischen Unterlagen vorliegen haben und machen Sie bitte keine falschen Angaben! Falschangaben wie z.B. das Verschweigen von versteckten Mängeln, könnten sogar dazu führen, dass der bereits beurkundete Kaufvertrag zurückabgewickelt wird. Die dann bereits entstandenen Kosten gehen dann selbstverständlich zu lasten des Eigentümers.

Unzureichende Erreichbarkeit wegen Zeitmangel

Wenn sich Interessenten melden, gilt es zeitnah zu handeln. Kaufinteressenten sollten sich auf gar keinen Fall hingehalten fühlen. Ein potentieller Käufer sollte -im besten Fall- unmittelbar seine Anfrage per Telefon oder per E-Mail beantwortet bekommen. Übrigens bestehen noch heute Interessenten auf Exposés per Briefpost. So wird Transparenz vermittelt und schlussendlich Vertrauen geschafft. Wenn Sie nicht ständig erreichbar sind, könnte der Eindruck erweckt werden, dass Sie es mit dem Verkauf nicht ernst meinen.

Fehlerhaftes Verhalten bei Immobilienbesichtigungen

Auch die Besichtigungstermine sollten zeitnah und vor allem einzeln erfolgen. Massenbesichtigungen wie z.B. „OPEN HOUSE - Besichtigungen“ werden von potentiellen Käufern als unprofessionell gewertet und sollten demnach auf jeden Fall vermieden werden. Da sich die zahlungsfähige Käuferschaft i.d.R. in einem geregelten Arbeitsverhältnis befindet, werden Besichtigungstermine zumeist an Nachmittagen sowie an Wochenenden gewünscht.

Mangel an Fachwissen

Insbesondere im Hinblick auf die Kaufabwicklung fehlt den meisten Privatanbietern das notwendige Fachwissen um die Immobilientransaktion wasserdicht auf die Gleise zu stellen. Etliche Verkäufer wissen nicht was sich hinter dem Fachjargon rund um Grundbuch und dem notariellen Kaufvertrag verbirgt. Begriffe wie Auflassungsvormerkung, Grundpfandrecht, Teilungserklärung, Wirtschaftlicher Übergang usw. sind nicht geläufig.

Checkliste Hausverkauf & Wohnungsverkauf ohne Makler

Wer dennoch den Alleingang wagen und seine Immobilie ohne Makler verkaufen möchte und somit auf fachkundige Unterstützung verzichtet, muss sehr gut vorbereitet sein. Die nachfolgende Checkliste sollte Sie zumindest vor den größten Fehlern beim Immobilienverkauf ohne Makler bewahren.

1. Ist ein Verkauf überhaupt möglich?

Prüfen Sie, ob die Immobilie für die Vermarktung bereit ist. Insbesondere im Grundbuch sollten sich keine Stolpersteine wie z.B. Vorkaufs- oder Wohnrechte befinden, die den Immobilienverkauf blockieren können.

2. Stimmt Ihre Preisvorstellung?

Setzen Sie sich mit dem lokalen Immobilienangebot intensiv auseinander, um den Markt zu verstehen und anschließend den Preis korrekt festzusetzen. Im Zweifelsfall sollten Sie sich von einem Experten (z.B. einem Immobilienmakler oder Gutachter) unterstützen lassen.

3. Sind sämtliche Unterlagen vorhanden?

Aktueller Grundbuchauszug, Objektzeichnungen (Baupläne und Schnitt), Energieausweis, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Kubatur, Amtlicher Lageplan, Grundabgabenbescheid, Nachweis Gebäudeversicherung, Informationen über den Erschließungszustand, Auszug Baulastenverzeichnis, Aktenauszug Denkmalschutz, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan, Mietverträge, Kautionsbescheinigungen usw. sollten vorhanden sein. Denken Sie auch an Kopien für Ihre Interessenten.

4. Wo wird inseriert?

Klären Sie im Vorfeld, ob die von Ihnen bevorzugten Immobilienbörsen sowie ggf. Magazine seriös sind, über eine angemessene Reichweite verfügen und die richtige Käufergruppe ansprechen. Bei Online-Portalen sollte außerdem die Möglichkeit bestehen, Inserate jederzeit zurückziehen zu können.

5. Existieren gute Objektfotos?

Anständige Fotos vom Gebäude sind unverzichtbar, um Kaufinteressenten auf ein Objekt aufmerksam zu machen. Fotografieren Sie die Immobilie bei guten Lichtverhältnissen und machen Sie zahlreiche Aufnahmen, um im Anschluss die besten Fotos auszuwählen. Keine Mängel wegretuschieren, die Objektbilder maximal in Sachen Licht und Schärfe bearbeiten.

6. Ist ausreichend Zeit für Besichtigungen vorhanden?

Unter Umständen bedarf es zahlreicher Objektbesichtigungen, bis ein Käufer gefunden ist. Prüfen Sie deshalb, ob Ihnen ausreichend Zeit -vor allem abends und an den Wochenenden- zur Verfügung steht.

7. Kann Ihr Interessent den Kaufpreis aufbringen?

Ein Interessent möchte kaufen und ist mit der Vereinbarung eines Notartermins einverstanden. Bestehen Sie zuvor auf einen Nachweis über vorhandenes Eigenkapital oder einer verbindlichen Finanzierungszusage. Sollten Sie hierauf verzichten und deshalb später eine Rückabwicklung des Kaufvertrags notwendig sein, würden Sie sich sehr darüber ärgern.

8. Steht der Notar fest?

I.d.R. ist es so, dass der Käufer den Notar bestimmt, da dieser auch vom Käufer zu bezahlen ist. Legen Sie dennoch gemeinsam fest, in welchem Notariat die Beurkundung des Immobilienkaufvertrags vollzogen werden soll. Eventuell haben Sie bereits mit dem zunächst vorgeschlagenen Notar schlechte Erfahrung gemacht.

9. Ist der Kaufvertrag ordentlich vorbereitet?

Der Kaufvertrag ist alles andere als reine Formsache. Je nach Objekt sind andere Besonderheiten im Dokument festzuhalten. Gibt es z.B. Bauschäden oder sonstige Defizite wie feuchte Wände oder nicht baugenehmigte Bauten auf dem Grundstück, so müssen diese unbedingt in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden, damit der Käufer im Nachhinein nicht behaupten kann, dass er davon nicht in Kenntnis gesetzt wurde. Besprechen Sie alle Einzelheiten ganz genau mit dem Notar, damit die Vertragsgestaltung ganz in Ihrem Sinne erfolgt.

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