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Einfamilienhäuser in Wuppertal

... die jüngste Form des Wohnens!

Das Leben einer Familie in einem eigenen Einfamilienhaus -in diesem Fall der Eigennutzung auch Eigenheim genannt- zählt zu den jüngsten Formen des Wohnens. Über viele Jahrhunderte hinweg standen das gemeinsame Wohnen und Arbeiten größerer Sippen mit ihren Bediensteten in einer größeren Wohnanlage im Fokus. In Wuppertal war dieses Modell von gemeinsamem Leben und Arbeiten in großen Hofanlagen, Schmieden oder Kotten im Umfeld der Wupper zu beobachten.

Mit dem Beginn der Industrialisierung veränderte sich die Wohnsituation enorm – und zwar in zwei Richtungen: Die wohlhabenden Fabrikanten ließen herrschaftliche Wohnhäuser errichten und für die arbeitende Bevölkerung entstanden in Elberfeld und Barmen großflächige Wohnquartiere mit mehrgeschossigen Mietskasernen.

Mit dem Ende des ersten Weltkrieges entstehen -bedingt auch durch den Zuzug früherer Militärangehöriger- erste Siedlungsgebiete mit einfachen, kleinen Siedlungshäusern. Bei Planung und Bau dieser Siedlungen stand jedoch nicht der Gedanke des individuellen Wohnens und des Rückzugs ins Private im Vordergrund, sondern ganz praktische Erwägungen. Die Grundstücksparzellen waren so zugeschnitten, dass jeder Bewohner ausreichend Obst und Gemüse für die Selbstversorgung anbauen konnte und gleichzeitig noch ein Platzangebot für Haltung von Kleinvieh zur Verfügung stand. So konnten sich selbst Kriegsversehrte, die schwer in den Arbeitsmarkt zu integrieren waren, ihren Lebensunterhalt sichern.

Der eigentliche Boom zum Thema Einfamilienhäuser setzte erst ab den späten 1950er Jahren ein. Immer mehr Menschen träumten davon, einen eigenen Rückzugsraum für sich und ihre Familie zu schaffen. Sie wünschten sich ihr individuelles Refugium, um privat sowie nach eigenen Vorstellungen ihre Freizeit zu verbringen. Leben und Arbeiten wurden immer stärker voneinander getrennt und immer mehr Familien zogen heraus an die Ränder der Stadt und pendelten mit ihren frisch erworbenen PKW zu ihren Arbeitsstätten.

Rund 30 Prozent der Haushalte in Deutschland sind seit Beginn dieser Bewegung dem Ruf des Wohnens in Eigenheimen gefolgt und haben ein Einfamilienhaus erworben. In Wuppertal liegt die Quote zwar etwas niedriger, jedoch lässt sich auch hier ein ähnlicher Trend in den vergangenen Jahrzehnten feststellen.

Vom Siedlungshaus zum Reihenhaus

Frühe Siedlungsgebiete mit zum Teil strengen Satzungen -bis zur Anlage der Kompostieranlagen im Garten reichten hier die Vorgaben- wurden auch in Wuppertal ausgewiesen. Zum Beispiel im Westen Vohwinkels entstand rings um die Straße Bremkamp ein solches Gebiet mit ursprünglich identischen kleinen Siedlungshäusern und kleinen Gartenparzellen zur landwirtschaftlichen Nutzung.

Von noch größerer städtebaulicher Bedeutung wurde dann ab den 1960er Jahren der Ausweis ganzer Neubaugebiete für den Bau von Einfamilienhäusern. Viele dieser Gebiete lassen sich bereits an ihren Straßennamen erkennen. Immer wenn sich eine Häufung von Straßennamen mit zum Beispiel Blumen, Dichtern oder Komponisten im Stadtplan findet, darf man von einem solchen neu ausgewiesenen Wohngebiet ausgehen. In diesen Wohngebieten findet sich eine größere Zahl von individuellen Bauherren-Häusern. In diesen individuellen Häusern legten die Bauherren ihren individuellen Wohnbedarf in Abstimmung mit einem Bauunternehmer fest -in Ausnahmefällen wurde auch ein Architekt zur Beratung herangezogen- und errichteten ihre Einfamilienhäuser. Im Übrigen häufig unter Erbringung eines erheblichen Anteils an Eigenleistungen an den Bauarbeiten.

Bei der Mehrzahl der so ausgewiesenen Wohngebiete sind aber mehr oder minder gleichförmige Häuser in den Straßenzügen entstanden. Historisch betrachtet haben sich bei dieser Entwicklung zwei Aspekte miteinander verzahnt. Spätestens seit den Erkenntnissen, die von den Künstlern und Wissenschaftlern des Bauhauses in Weimar und Dessau erarbeitet wurden, stand außer Frage, dass eine gewisse Serienfertigung massive Einspareffekte erzielen konnte. Diese Einsichten machten sich große Bauunternehmen zu eigen und kombinierten die Einsparpotenziale mit ihren wirtschaftlichen Interessen.

Die Folge: Es entstanden ganze Wohngebiete mit normierten Häusern, geplant und gebaut unter der Regie einer Entwicklungsgesellschaft, welche dann an interessierte Familien veräußert wurden. Das typische Reihenhaus ist ein Beispiel für diese Form der Urbanisierung neuer städtischer Wohngebiete mit Einfamilienhäusern. Ähnlich konstruiert sind Wohngebiete, die vorrangig Doppelhaushälften aufweisen. Immer gilt hier -diese Beispiele lassen sich rings um Wuppertal in allen ruhigeren Wohnlagen finden-, dass durch den „Systembau“ kostengünstige Einfamilienhäuser entstanden sind, welche den Wunsch nach Rückzug aus der Stadt in ein privates Refugium zu finanzierbaren Preisen ermöglichten.

Im Verlauf der Jahre wurden viele dieser Siedlungshäuser und Reihenhäuser durch individuelle Bautätigkeit ihrer Inhaber -hoffentlich immer im Rahmen der jeweils gültigen Bauordnung- verändert, erweitert oder umgebaut. Bei Kauf oder Verkauf dieser Immobilien sollte immer geprüft werden, ob die rechtlichen Rahmenbedingungen eingehalten wurden und welche Qualität an Baustoffen bei den ursprünglichen „Systembauten“ von den beteiligten Baukonzernen verwendet wurden.

Bei einer Reihenhausbebauung gilt grundsätzlich, dass die jeweiligen Reihenendhäuser sich schon zum Zeitpunkt der Planungen der jeweils größten Beliebtheit erfreuten, denn die individuelle Freiheit erschien den meisten Käufern bei nur einem Nachbarn und freiem Umfeld zu drei Seiten am höchsten. Diese Einstellung ist bis heute bei den meisten Käufern vorherrschend und insofern erzielen Reihenendhäuser in diesen Wohngebieten typischerweise die höchsten Verkaufserlöse.

Interessenten von Einfamilienhäusern in diesen ausgewiesenen Wohngebieten sollten sich vor dem Erwerb einer Immobilie auch über den Zustand und die Planungen der Infrastruktur informieren. Hierzu zählen insbesondere Straßen und Bürgersteige, die aktuelle und zukünftige Verkehrsführung, Abwasser und Kanalsystem und Maßnahmen zum Hochwasserschutz. Sollten hier Projekte geplant oder in Umsetzung sein, kann dies eine Beteiligung aller Anlieger nach sich ziehen. In Gebieten in Nähe der Wupper oder weiterer Flüsse und Bäche im Umland, sollte vor dem Kauf einer Immobilie das Hochwasser-Risiko geprüft werden.  

Einfamilienhäuser nebst Einliegerwohnung

Neben dem Typ des klassischen Einfamilienhauses hatte auch das Modell des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung früh Konjunktur. Finanzielle und praktische Erwägungen spielten für die Bauherren dieser Häuser eine wichtige Rolle. Die Einliegerwohnung -welche um als solche anerkannt zu werden, über einen eigenen Eingang (aber nicht über ein eigenes Treppenhaus) verfügen muss-, kann jederzeit vermietet werden und so die Hausherren spürbar bei der Finanzierung des Einfamilienhauses entlasten. Für viele Familien erweist sich die Einliegerwohnung auch als eine sehr praktische Lösung: Wenn zwei Generationen unter dem Dach eines Hauses gemeinsam leben möchten, kann sich die ältere Generation in die kleinere Einliegerwohnung zurückziehen. Oder die erwachsenen Kinder mit ihren Partnern beziehen die Einliegerwohnung und so bleibt der Familienverbund gestärkt.

In vielen Regionen Deutschlands werden die Einliegerwohnungen auch als Ferienwohnungen angeboten und für kurze Zeitfristen vermietet. Auch wenn sich Wuppertal noch nicht als Premium-Ferienregion einen Namen gemacht hat, werden solche Angebote vor allem während der vielen Fachmessen in Düsseldorf und Köln gerne als Unterkunft gebucht. 

Bungalows - Blütezeit in den 1960er Jahren

Der Trend zum individuellen Wohnen, zum Rückzug aus dem direkten urbanen Umfeld in ein eher ländlich geprägtes Gebiet sowie nach Entspannung vom beruflichen Alltag im eigenen Garten, hat natürlich auch zum Bau von sehr individuellen Einfamilienhäusern geführt.

Der klassische Bungalow, der in Deutschland seine Blütezeit in den 1960er Jahren erlebte, strahlt diese Individualität in besonderer Weise aus. Zu dieser Ausstrahlung bei einstöckigen Einfamilienhäusern, gehörte häufig ein Flachdach als Ausstattungsmerkmal dazu, was vermutlich eher auf die US-amerikanische Bautradition zurückfällt. Dort meist in leichter Holzrahmenbauweise konstruiert, symbolisiert der Bungalow den American Way of Life. Der berühmteste Vertreter seiner Art in Deutschland ist sicher der von Sep Ruf entworfene ehemalige Kanzler-Bungalow in Bonn, der vor allem als Beispiel für den hohen architektonischen Anspruch dienen kann, mit dem zum Teil Bungalows in Deutschland und den USA gebaut wurden. In den ehemals ostdeutschen Gebieten war der Begriff Bungalow allerdings anders konnotiert. Hier wurde er als Synonym für ein meist aus Holz gefertigtes Wochenend- oder Ferienhaus verstanden.

Bungalows werden vor allem von Umweltschützern kritisch betrachtet, denn Einfamilienhäuser dieses Bautyps weisen -bezogen auf die Wohnfläche- den größten Flächenverbrauch auf und verstärken somit die zunehmend problematische Versiegelung von Böden. Insofern wird auch auf den politischen Ebenen bereits darüber diskutiert, ob die weitere Ausweisung von Gebieten zur Bebauung mit Einfamilienhäusern noch zu verantworten ist.

Landhäuser

Landhäuser verfügen größtenteils über sehr großzügig geschnittene Grundstücke. Diese freistehenden Einfamilienhäuser, welche meist deutlich außerhalb von urbanen Zentren gebaut wurden, wurden zu Beginn des 19. Jahrhunderts primär als Sommer-Residenz von wohlhabenden Familien bewohnt. Im Umland von Wuppertal finden sich vereinzelt solche Objekte, die zum Teil durch den weiteren Ausbau und spätere Modernisierungsschritte heute den Charakter von Villen besitzen. Im Innenbereich zeichnen sich diese Häuser häufig durch einen eher gemütlichen Einrichtungsstil aus, welcher an den traditionellen Gepflogenheiten der jeweiligen Region orientiert ist.

Architektenhäuser

Eine eher avantgardistische Tendenz zeichnen hingegen die meisten Architektenhäuser aus. Bei Einfamilienhäusern dieses Typs handelt es sich um Immobilien, die von einem Architekten für den eigenen ganz individuellen Bedarf errichtet wurden. Das Ziel vieler Architekten bestand bei den Planungen dieser Häuser vor allem darin, die eigenen Vorstellungen einer zeitgemäßen Formensprache unverfälscht umsetzen zu können. Diese stilistische Konsequenz macht Architektenhäuser für Liebhaber der jeweiligen Epochen zu sehr begehrten Objekten. Wie bedeutsam dieser individuelle Ausdruck des Architekturstils für Vertreter dieses Fachgebietes ist, zeigt sich daran, dass die Mehrzahl der international renommierten Architekten aus aller Welt eigene Wohnhäuser für ihren Eigenbedarf konzipiert und realisiert haben.

Fertighäuser

Gerade in Wuppertal, dem Sitz der Fertighausausstellung, muss man diesem Themenkomplex besondere Aufmerksamkeit schenken. Der Gedanke des Baus von Fertighäusern ist bis auf Notizen des Universalgelehrten Leonardo da Vinci zurückzuverfolgen. Im Mittelalter und der frühen Neuzeit stand bei den Fertighäusern vor allem die Idee im Vordergrund, Häuser aus zerlegbaren Einzelteilen sowohl schnell errichten als auch ebenso zügig wieder abbauen und an einem neuen Ort wieder aufbauen zu können.

Diese Gedanken spielen bei den Fertighäusern unserer Generation keine Rolle mehr. In den Zeiten des Baubooms in den 1970er Jahren waren zwei Aspekte für den Erfolg der Fertighäuser verantwortlich: Der Preisvorteil, den die Serienfertigung einzelner Bauteile gegenüber dem Massivbau vor Ort generieren konnte und die zeitlichen Vorteile beim Bau dieser Häuser. So konnten die Bauherren verlässlich mit einem Einzugstermin in die neue Familien-Immobilie planen.

Heute tritt bei vielen Bauherren vor allem das Preisargument erneut als wesentlicher Grund für die Entscheidung für ein Fertighaus in den Vordergrund. Nach einigen Jahren der Absatzschwäche stiegen aktuell die Nachfrage-Zahlen nach Fertighäusern bundessweit erneut stark an. Im Jahr 2022 waren rund ein Viertel aller neu errichteten Einfamilienhäuser individuell geplante Fertighäuser.

Insofern spielen Fertighäuser auch im Verkauf von Bestandsimmobilien eine wichtige Rolle. In Wuppertal fiel ab den 1960er Jahren bei vielen Bauherren die Wahl auf ein Fertighaus. Steht heute ein solches Objekt zum Verkauf, so muss intensiv überprüft werden, ob zum Zeitpunkt der Errichtung des Fertighauses, gesundheitsgefährdende Materialien verwendet wurden. Je nach Ausgang eines solchen Prüfverfahrens, müssen Käufer umfangreiche Sanierungsmaßnahmen einleiten, was sich auch im Kaufpreis widerspiegelt.

Fazit

Auch in Wuppertal zählt das Einfamilienhaus zu den großen Stars der Immobilienbranche der letzten Jahrzehnte. Der Wunsch im Kreis der Familie in einer ruhigen und landschaftlich ansprechenden Gegend seine Freizeit zu verbringen, bleibt für die meisten Menschen eine sehr verlockende Aussicht.

Insofern lassen sich Einfamilienhäuser sehr gut vermarkten. Allerdings zeigt dieser Artikel auch auf, wie groß die Bandbreite an Einfamilienhäusern ist. Zwischen dem Preis für den Kauf eines Reihenhauses und dem Erwerb eines freistehenden Architektenhauses liegen auch im Bergischen Land erhebliche Unterschiede.

Für Kaufinteressenten gilt, dass sie vor dem Erwerb eines Einfamilienhauses auch die Infrastruktur des Wohngebietes sowie die Anbindung des Standortes an wichtige urbane Leistungsstrukturen wie Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und medizinische Versorgungen prüfen sollten.

Thomas Kramer IMMOBILIEN